Коммерческая недвижимость за рубежом как объект инвестирования

Коммерческая недвижимость за рубежом как объект инвестирования
Коммерческая недвижимость за рубежом как объект инвестирования

На сегодняшний день рынок зарубежной недвижимости позволяет инвестировать не только в жилье для собственного потребления, но и предлагает к рассмотрению инвестиции в коммерческую недвижимость. Коммерческая недвижимость: квартиры под сдачу в аренду, отели/гостиницы, магазины /торговый центр.

Ответ на вопрос в какую отрасль вложить средства зависит от стратегии и бюджета инвестора. Рассмотрим более детально объекты коммерческой недвижимости с точки зрения размеры вложений.

Коммерческая недвижимость за рубежом как объект инвестирования

Бюджет инвестиций: 0,3 — 2,5 млн евро

Наиболее выгодный вариант инвестирования суммы 500–600 тыс. евро — жилая недвижимость для сдачи в аренду. Доходность такого вложения низкая, однако, ликвидность, надёжность и прирост капитализации в долгосрочной перспективе высока. Помимо того, эту недвижимость, при необходимости, можно использовать в личных целях.

Долгосрочная сдача в аренду квартир

Плюсы — стабильный спрос и высокая ликвидность объекта.

Риск — арендатор перестанет платить и его будет трудно выселить.

Для такого типа аренды наиболее подходящий вариант: одно- или двухкомнатные квартиры в одном из европейских городов, в районе, популярном у среднего класса: вблизи крупного вуза или неподалеку от делового квартала.

Потенциальные арендаторы: студенты, офисные работники, молодые семьи.

Средняя доходность — около 2–3 %.

Для управления, как правило, нанимают управляющую компанию (комиссия  — 5–15 %). Средний срок договора аренды – 1 год с правом продления.

Коммерческая недвижимость за рубежом как объект инвестирования

Краткосрочную сдача в аренду квартир

Плюсы — нет проблем с выселением арендаторов

Риски – простои и быстрый износ.

Покупать квартиры для сдачи в краткосрочную аренду стоит в местах, популярных у туристов, жильё рядом с деловыми кварталами или поблизости от университетских клиник. При этом лучше выбирать крупные города, спрос в которых не зависит от сезонности.

Потенциальные арендаторы: туристы, бизнесмены, пациенты клиник.

Средняя доходность до 5–7 %.

Управляющая компания – 15-30% от стоимости аренды (в зависимости от города, опыта и набора услуг)

Коммерческая недвижимость за рубежом как объект инвестирования

Апартаменты для студентов

Студенческие апартаменты рядом университетом — отличное вложение, так как инвестору будет обеспечен постоянный поток клиентов на долгие годы вперёд, при высокой доходности таких объектов. Наиболее выгодным вариантом являются студенческие апартаменты в Великобритании и Германии, отличающиеся высоким спросом со стороны местных и иностранных студентов.

Износ такого жилья значительно выше, чем квартир, сдающихся в долгосрочную аренду. Так же, студенческие апартаменты сложнее продать, так как они рассчитаны на конкретную аудиторию, использование их для собственного проживания невозможно.

По сравнению с нежилой коммерческой недвижимостью студенческие апартаменты высоко ликвидны.

Средняя доходность студенческих апартаментов — от 4 до 6 % ( в зависимости от того, насколько крупный университет, далеко ли от вуза расположены апартаменты и их качество и современность дизайна).

Договор аренды обычно заключается на один календарный или академический год.

Коммерческая недвижимость за рубежом как объект инвестирования

Бюджет инвестиций 2,5 — 10 млн. евро

Покупателям с бюджетом от 2,5 млн до 10 млн евро следует обратить внимание на объекты формата стрит-ритейл или супермаркеты, доходные дома.

Доходные дома

Доходные дома отличаются высокой ликвидностью, однако, жильцов бывает трудно выселить, поскольку в Европе их права защищены законодательно.

Многоквартирные дома стоит выбирать на рынках, со стабильным спросом, например в Берлине (85 % жителей — арендаторы), с развитым рынком труда, а также районы, где арендная плата и спрос на недвижимость растут, число жителей увеличивается и планируются крупные инфраструктурные проекты.

Доходность многоквартирных домов составляет в среднем 3–5 %.

Договор аренды обычно заключается на год с правом продления.

Недвижимость в городе Одесса

Стрит-ритейл

Стрит-ритейл — это небольшие магазины, кафе и рестораны, расположенные на первых этажах жилых домов. Этот формат — типичное решение при застройке центральных улиц крупных городов. Помещения стрит-ритейла отличаются высокой ликвидностью, но низкой доходностью. Часто в Европе продаётся не первый этаж отдельно, а только здание целиком. Поэтому таких объектов, особенно в хороших локациях, мало.

Главные показатели ликвидности таких объектов — расположение на торговых улицах с интенсивным пешеходным трафиком и рядом с остановками общественного транспорта, а также привлекательный внешний вид и удобство для посетителей (наличие витринных окон, отдельного входа с улицы и т. д.).

Доходность в среднем 3–4 %.

Договоры аренды короткие — от 3 до 5 лет. В Испании распространены договоры на 10 лет.

Коммерческая недвижимость за рубежом как объект инвестирования

Супермаркеты

Наиболее востребованный формат инвестиций для международных инвесторов — супермаркеты. Популярность обусловлена простотой управления, низкими рисками и высокой доходностью.

Выгоднее всего покупать супермаркеты в городских районах с растущим населением, по соседству с другими торговыми точками, притягивающими арендаторов, вблизи остановок общественного транспорта и основных транспортных путей.

Доходность супермаркетов составляет 5–6,5 %.

Арендный контракт — 15 лет.

Коммерческая недвижимость за рубежом как объект инвестирования

Бюджет инвестиций более 10 млн евро

Дома престарелых

Дома престарелых — перспективный вариант для инвестиций, в связи с ростом в Европе количества пожилых людей (к 2040 году доля людей старше 65 лет составит более 25% населения Европы).

Риски — сложность перепрофилирования.

Комплексы для пожилых стоит искать в крупных или средних по размеру городах и их окрестностях. Следует обращать внимание на демографическую ситуацию — сколько пенсионеров будет в этом районе в перспективе 10–30 лет , а также на наличие в округе больниц и реабилитационных центров.

Доходность от аренды составляет 5–6,5 %.

Срок контракта — в среднем 20 лет.

Коммерческая недвижимость за рубежом как объект инвестирования

Торговые центры

Торговые центры — это сложный вариант инвестиций из-за большого количества арендаторов.

Риски – быстрая смена формата торговли

При выборе торгового центра следует обращать внимание на покупательную способность населения в регионе, наличие развитой инфраструктуры и транспортную доступность.

Рекомендуемые арендаторы — продовольственные магазины, магазины электроники, текстильных товаров, а также кафе. Чем больше в торговом центре известных брендов, тем лучше для бизнеса, так как популярные у посетителей марки привлекают новых клиентов и тем самым увеличивают выручку арендаторов и повышают ставки аренды для инвестора.

Доходность торговых центров составляет в среднем 4–6 %.

Договоры аренды обычно заключаются на 5–15 лет.

Коммерческая недвижимость за рубежом как объект инвестирования

Гостиницы

Гостиничный рынок неоднороден, и на нём встречаются разные по профилю и уровню риска активы.

Не рекомендуются к рассмотрению в качестве объекта для инвестиций маленькие гостиницы: скорее всего, к ним будет привязан небольшой оператор, который «съест» доходность. Также маленькие гостиницы — трудоемкий менеджмент бизнеса.

Крупные гостиницы с известными управляющими компаниями, расположенные в центре крупных европейских городов, стоят от 50 млн и дают низкую доходность (около 4 %), так как оцениваются рынком как низкорискованные и высоколиквидные..

Стоит выбирать отели в крупных городах, не зависящих от сезонного спроса, с большим туристическим потоком. Кроме местоположения объекта, необходимо обращать внимание на состояние объекта, время последнего ремонта, оценки и отзывы на Booking.com, динамику пребывания туристов в локации, сезонность спроса, конкурентоспособность гостиницы на данном рынке, наличие в здании спа- и конференц-залов.

Доходность на уровне 4–6 %.

Договоры с операторами заключаются на 10–20 лет.

Коммерческая недвижимость за рубежом как объект инвестирования

Максимальный эффект от коммерческое недвижимости можно получить путем приобретения объектов недвижимости под Ваш расширяющийся и бизнес, вед это позволит не только получить офисное помещение ближе к Вашему непосредственному заказчику, но и позволит развивать бизнес в географической плоскости и получением статуса международной компании. Для запуска бизнеса потребуется лишь предложить покупателю обратиться в компанию с узнаваемой маркой/брендом. Помощь во внешнем оформлении вашего здания может оказать магазин рекламы.

При планировании покупки доходного объекта за рубежом нужно учесть множество факторов и рассчитать каждый шаг, поэтому стóит довериться профессионалам с большим опытом работы и хорошим знанием рынка.




1 Trackback / Pingback

  1. Инвестиции в недвижимость: Россия или зарубежье

Добавить комментарий

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.